Gebreken aan de woning: melden of onderzoeken?

Met regelmaat komt het voor, dat kopers van een woning na de overdracht tot de ontdekking komen dat er onverwacht grote reparaties aan de woning moeten plaatsvinden. De vraag kan dan opkomen of de verkoper deze gebreken had moeten melden, of dat de koper de woning beter had moeten onderzoeken voordat hij deze kocht? In dit artikel zetten wij de hoofdzaken op een rij en geven we enkele tips.  

Verkoper moet correcte informatie verschaffen

De verkoper van een woning heeft de verplichting om de koper correct te informeren over de eigenschappen en de gebreken van de woning. Geeft de verkoper bepaalde informatie, dan mag de koper van de juistheid van deze informatie uitgaan. Dit geldt ook voor bepaalde garanties die de verkoper afgeeft, bijvoorbeeld de garantie dat er in de woning geen asbest is verwerkt.

Verkoper niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken

De verkoper is in het algemeen niet aansprakelijk voor zichtbare gebreken. Is de verf aan de buitenkant van de woning gebladderd, dan kan de koper de verkoper hiervoor niet aansprakelijk stellen. De koper kon dit immers zien bij de bezichtiging van de woning.

Koper heeft onderzoeksplicht

De koper heeft ook een onderzoeksplicht. Dat betekent dat de koper zelf de verplichting heeft om te onderzoeken of de woning gebreken vertoont. Dit kan via een bouwkundige keuring of door inschakeling van een aankoopmakelaar.

Gebreken moeten serieus zijn

Niet elk gebrek aan de woning geeft reden om de verkoper aansprakelijk te stellen. Het moet gaan om gebreken die het normale gebruik van de woning beperken. Hierbij moet dan gedacht worden aan ernstige lekkages, niet functionerende waterleidingen, beschadigde rioolafvoer, etc.

Bewijslast is zwaar

De koper die de verkoper aanspreekt op verborgen gebreken, heeft een zware bewijslast. De koper moet namelijk bewijzen:

• Dat het gebrek ernstig is en een normaal gebruik van de woning in de weg staat.
• Het gebrek al bestond ten tijde van de overdracht.
• Dat de koper bij het voldoen van zijn normale onderzoeksplicht, het gebrek niet heeft kunnen ontdekken.
• De verkoper het gebrek kende en dit bewust heeft verzwegen.

Verkopers nemen tegenwoordig in verkoopovereenkomsten steeds verdergaande clausules op die hen moet beschermen tegen claims van kopers.

Tips

Overweegt u een woning te kopen, dan hebben wij een aantal tips die het risico dat u onverwacht met grote kosten van reparatie geconfronteerd wordt, beperken:

1. Weet u dat u in de komende tijd een woning gaat kopen, overweeg dan tijdig een rechtsbijstandverzekering af te sluiten. Deze verzekering kent meestal een wachttermijn van enkele maanden. Uiteraard kan deze verzekering niet meer worden afgesloten op het moment dat er al een geschil is.

2. Overweeg bij aankoop een aankoopmakelaar in te schakelen. Goede makelaars kennen de woonomgeving en zijn bekend met veel voorkomende gebreken bij het betreffende type woning. Makelaars, zeker in kleinere gemeentes, zijn vaak ook bekend met de ervaringen van eerdere kijkers naar de woning.

3. Uitspraken van verkopers en gegeven garanties hebben alleen waarde, indien de koper deze nadien ook kan bewijzen. Het is dus belangrijk, dat de verkoper deze schriftelijk doet of dat de koper deze voor de overdracht schriftelijk aan de koper bevestigd.

4. In zijn algemeenheid geldt dat naarmate de woning ouder is, bepaalde noodzakelijke reparaties eerder te verwachten zijn. Het is dan ook verstandig bij het bepalen van het maximaal bedrag dat geleend gaat worden ervoor te zorgen, dat er ruimte over blijft om deze reparaties te kunnen financieren.